Меню Рубрики

Продажа имущества находящегося в залоге у банка

Ни для кого не секрет, что благодаря кредиту, взятому в банке, можно стать обладателем квартиры, машины и даже целого дома. Особенно это полезно тем, кому не хватает собственных средств или нет желания изымать столь крупную сумму денег из семейного или предпринимательского бюджета.

До кризиса покупка транспорта или пресловутых квадратных метров в кредит не обязательно были стремлением получить недосягаемое. Очень часто они становились возможностью заемщиков заработать – вложить и сохранить уже имеющееся у них состояние, а впоследствии еще и преумножить его, ведь на рынке недвижимости неизменно фиксировался рост цен на жилье.

Недвижимость покупали, сдавали в наем, который приносил пассивный доход, а в случае необходимости ее можно было выгодно продать, так как цены вырастали хорошо и высоко. Благодаря этому можно было без труда погасить остатки задолженности по кредиту, да еще и немного заработать на получившейся разнице.

Сегодня факт продажи ипотечной квартиры (как и любого другого залогового имущества) – в большинстве вещь вынужденная, ведь упали не только цены на жилье и транспорт, но и спрос на них. Да и платежеспособность населения оставляет желать лучшего. Чаще всего нужда продать залоговое имущество возникает, если заемщик не может справиться с обязательствами по выплате кредита, которые он взял на себя. Причиной этому обычно является потеря или полное снижение платежеспособности и отсутствие возможности рефинансировать кредит на условиях, которые бы устроили как банк, так и самого заемщика.

Покупать имущество, которое находится в залоге под банковским кредитом, может быть выгодно покупателю. Хотя, есть в этом и свои минусы. Выгода покупателя здесь проявляется в демпинговых ценах, которые обычно ниже рыночной стоимости жилья, особенно если сроки продажи ограничены, а сама продажа является необходимостью. Если у покупателя не хватает собственных средств для оформления сделки купли-продажи, то банк, который заинтересован в полноценном погашении долга по кредиту, может рассмотреть возможности покупателя на возможность выдать ему кредит для погашения недостающей суммы.

Как для заемщика, так и для банка залоговые кредиты являются шансом рассчитаться с денежными запросами по кредиту путем реализации залоговой собственности. В лучшем случае это делается целиком, в худшем – частями.

Если инициатором продажи залогового имущества выступает непосредственно сам заемщик, то чтобы не возникли недоразумения и неприятности, ему необходимо получить согласие банка-кредитора. В ряде случаев достаточно устного согласия, а иногда — письменного.

Если заемщик занимается реализацией предмета залога самостоятельно и добровольно, то у него существует три пути:

  1. Продажа имущества с переходом права собственности к покупателю после того, как будет полностью погашена задолженность перед банком. Погашение ссудной задолженности производится за счет суммы, полученной продавцом в качестве залога (предоплаты) от покупателя.
  2. Право воспользоваться аккредитивом.
  3. Возможность использования сейфовой ячейки для хранения средств на время, необходимое для регистрации снятия обременения с имущества и перехода права собственности.

Самым безопасным и приемлемым для банка способом является первый. В случае если залоговое имущество – это недвижимость (дом, земельный участок, квартира), то после погашения задолженности, заемщик получает от банка-кредитора письмо-уведомление в регистрационную службу о выполнении обязательств, после чего регистрируется снятие обременения и переход права собственности на имущество к покупателю.

Если предметом залога является движимое имущество (автомобиль), то заемщик получает в банке оригинал ПТС. Таким образом, банк уведомляется о совершении сделки, но он сам в ней не принимает никакого участия. После того, как задолженность погашена полностью, требований и вопросов со стороны банка к заемщику и залоговому имуществу уже не может быть. А на плечи продавца, еще недавно бывшего заемщиком, возлагается последующая регистрация перехода права собственности от него к покупателю. Иногда регистрационная палата отказывается регистрировать сделку. Договор купли-продажи составляется без участия банка, между заемщиком-продавцом и покупателем. В этом заключаются основные риски для покупателя имущества, еще недавно бывшего в залоге у банка, ведь он может остаться как без своих денег, так и без имущества. Если степень его доверия к продавцу находится на низком уровне, то ему следует позаботиться о подстраховке заключаемой сделки, к примеру, составить договор аванса, в котором оговорены условия его внесения и обязательное участие риэлтора.

Второй указанный выше способ дополняет первый. Банк гораздо реже использует подобную схему, так как полномочия региональных представительств банка очень часто ограничены в осуществлении сделок такого плана. Главное преимущество второго способа – уменьшение рисков покупателя залогового имущества. Суть способа заключается в том, что покупатель открывает аккредитив на сумму заключаемой сделки, основным условием перевода денег с аккредитива в счет погашения задолженности является наличие у нового владельца документа о праве собственности на имущество. Регистрация собственности производится с согласия банка. Обременение с залогового имущества снимается после регистрации прав собственности (и погашения кредита).

Примеров использования на практике третьего способа практически нет. Исключение – покупка залогового имущества сотрудниками банка или его VIP-клиентами. Используется такой метод при продаже недвижимости. При реализации этого способа продавец сам находит покупателя, или же покупатель самостоятельно обращается в банк. Оформление сделки купли-продажи производится между заемщиком-продавцом и покупателем. Деньги убираются в две сейфовые ячейки банка двумя суммами. Одна – средства, необходимые для погашения обязательств заемщика перед банком и вторая – оставшаяся часть суммы. О прекращении кредитного договора банк самостоятельно уведомляет регистрационную службу. Ипотека прекращается и производится регистрации права собственности нового владельца. Банковские ячейки могут быть вскрыты только после предъявления права собственности. Так как в ходе реализации этого способа банку приходится в самом начале отказаться от обременения, то именно он находится в зоне риска, ведь вероятность получить отказ на стадии регистрации прав собственности нового владельца имущества, до сих пор существует.

Из вышесказанного становится ясно, что купля/продажа имущества, бывшего в залоге, может быть выгодной не только для заемщика, но и для банка и для покупателя.

Еще одним важным преимуществом приобретения залогового имущества является то, что покупателю не стоит волноваться в юридической чистоте приобретаемого им имущества, ведь его придирчиво проверяют юридическая служба банка и банковская служба безопасности, что полностью исключает вероятность наличия права собственности на имущество у третьих лиц.

источник

В практике кредитования встречаются случаи, когда возникает необходимость продажи собственной квартиры находящейся в залоге у банка. На вопрос — можно ли это сделать не нарушая законодательство, финансовые эксперты отвечают утвердительно.

Существует несколько способов как это сделать, но при этом все ваши действия, в обязательном порядке, необходимо предварительно согласовывать с банком.

На продажу залогового жилья заёмщиков толкают разные причины. Так, к примеру, потеряв работу или выйдя в декрет заёмщик может стать неплатёжеспособным, кому-то нужно переехать в другой город и сменить место проживания, ну или же срочно понадобилась крупная сумма денег.

Какой бы ни была причина, нужно сначала обратиться в банк, который является вашим кредитором

В зависимости от конкретной ситуации банк не всегда может дать соглашение на ваш запрос. Реакция банка в большей степени зависит от условий прописанных в кредитном договоре. Но в большинстве случаев, если заёмщик даст обязательство на досрочное погашение кредита в его полном объёме, то вероятность согласия банка на продажу залогового имущества существенно возрастет.

Происходит это следующим образом:

Определение рыночной стоимости залоговой квартиры с последующим выставлением жилья на продажу и поиском на неё покупателя. Когда будет найден покупатель — оформляется сделку купли-продажи таким образом, чтобы общая стоимость от квартиры была впоследствии разделена покупателем на две части – величину кредитной задолженности продавца-заёмщика и на оставшуюся часть от стоимости квартиры.

Каждая из этих частей, от общей стоимости жилья распределяется в соответствующие банковские ячейки, одна из которых принадлежит банку, а вторая продавцу. После получения кредитором своей части от совершённой сделки, он передаст в палату регистрации необходимые документы о снятии обременения с квартиры и бланки для регистрации соответствующей сделки. Обе сделки при этом заключаются параллельно друг с другом.

Существует и другой вариант. Если же найденный покупатель не имеет необходимой суммы средств для покупки жилья, то в этом случае возможна продажа залогового имущества со сменой прав заёмщика. Покупатель выплачивает продавцу лишь разницу между общей стоимостью квартиры и размером непогашенной банковской ссуды, оставшуюся часть которой впоследствии и выплачивает банку взяв на себя права заёмщика.

Хотя такие случаи происходят довольно часто, банки не всегда приветствуют подобные сделки. Это объясняется тем, что новоиспечённого заёмщика ещё нужно проверить на предмет платёжеспособности, а саму ставку по кредиту нужно будет рефинансировать, так как с момента оформления ипотеки прошлым заёмщиком она могла значительно измениться. Этот вариант не всегда выглядит привлекательным для покупателя недвижимости.

  1. Во-первых, ему приходится достаточно долго ждать переоформление документов собственности после того как жильё было выведено из под залога, а этот процесс может растянуться на один-два месяца.
  2. Во-вторых, размер авансового платежа обычно получается в разы большим, нежели при покупке обычного, не ипотечного жилья.

Если же ситуация дошла до того, что заёмщик не может найти покупателя на залоговую недвижимость и не в состоянии своевременно вносить платежи по кредиту, то на основании предварительного решения суда жильё будет продано банком с аукциона. Помимо этого для того чтобы банк смог в судебном порядке изъять недвижимость заёмщика, необходимо соблюдение двух условий: Общая сумма по задолженности должна составлять не менее 5% от стоимости жилья указанной в кредитном договоре при его оформлении.

Период просрочки по ежемесячным платежам должен быть не менее трёх месяцев. При этом, в зависимости от условий кредитного договора, заёмщик может запросить отсрочку по выплатам задолженности до одного года по причине семейных или тяжёлых финансовых обстоятельств. В том случае если квартира всё же будет выставлен на торги, для совершения продажи необходимо наличие как минимум двух покупателей. Это достаточно сложный и трудоёмкий для банка процесс и, как правило, такие ситуации случаются достаточно редко.

Если заёмщик уже выплатил по ипотеке большую часть задолженности, то кредитные организации рекомендуют изучить принцип продажи залоговой недвижимости после досрочного погашения займа. Таким образом, если банк оформил заёмщику ипотеку на сумму в один миллион рублей, а на этот момент заёмщик остался должен ещё 200 тысяч рублей, то должник самостоятельно получив эти деньги может досрочно погасить долг.

После чего кредитор незамедлительно снимет обременение с недвижимости. А сам заёмщик таким образом без лишних трудностей сможет продать квартиру получив обратно свои деньги.

Существует два варианта ответа на вопрос – где же взять эти недостающие 200 тысяч рублей? Первый состоит в том, чтобы взять потребительский кредит в другом или этом же банке. Если заёмщик зарекомендовал себя как обязательного и платёжеспособного клиента с положительной кредитной историей, то отказ вряд ли последует, а погасить ипотечный займ можно будет сразу после продажи недвижимости. Второй способ – это договорится с покупателем жилья о задатке в размере оставшейся суммы на погашение кредита. В данной ситуации есть определённый риск для покупателя, но взамен продавец может снизить стоимость квартиры.

Также в банковской практике встречаются случаи, когда уже довольно продолжительное время выплачивающий ипотеку заёмщик решает продать залоговую недвижимость по причине нужды в жилье большего размера. Другими словами, с целью улучшения своих жилищных условий. Эта ситуация вполне привычна для кредиторов и часто они удовлетворяют подобный запрос клиента дав согласие на продажу залоговой недвижимости по вышеописанным схемам. При этом вырученная часть суммы от продажи квартиры идёт на погашение текущей задолженности, а часть средств которые остались, расходуются на первичный взнос при покупке более комфортабельного жилья, но уже по другому кредитному договору.

Бывает и так, что заёмщик, не рассчитав свои силы и средства, берёт в ипотеку жильё которое ему крайне трудно оплачивать и в результате возникает желание обменять его на более скромную квартиру. Такой вариант продажи залоговой недвижимости тоже возможен, но в отличии от предыдущего варианта менее приветствуется банками и проводится при обязательном согласии кредитора под его строгим наблюдением.

Напоследок стоит упомянуть о незаконной продаже залоговой недвижимости. Нюанс в том, что большинство кредитных организаций заключая договор с заёмщиком, включает в договор пункты следуя которым имущество залога не может быть передано в собственность третьим лицам, при одном лишь исключении — универсального приёма прав при получении наследства. При нарушении данного условия не только становится недействительной сделка продажи залогового жилья, но и возникает большая вероятность того, что банк потребует досрочного погашения кредита в полном его объёме невзирая на то, кому принадлежит недвижимость в данный момент.

источник

Возможность приобрести имущество на выгодных условиях.
Супер-ставка по ипотеке от 9,8% годовых

Полная база реализуемого имущества

Читайте также:  Как определить конечный остаток на пассивных счетах

Дополнительную информацию
можно получить по телефону

8 (495) 755-88-66
(доб. 110-349)

Славянская площадь, д. 2

Цветков Алексей Вячеславович

Бородина Светлана Александровна

ул. Брагинская, д. 17, д. 19

Рябов Александр Сергеевич

Васильева Марина Валерьевна

п. Ласкино, ул. Солнечная

Сущева Елена Юрьевна

Фотографии Адрес объекта Тип объекта Площадь Стоимость за 1 м 2 Цена квартир Контактные данные

Дербеневская наб., д.11

Вы можете на выгодных условиях приобрести имущество, которое находится в залоге у Банка. Объекты, выставленные на продажу, можно купить, в том числе, с помощью кредита в рамках действующих программ Банк «Открытие». База реализуемого имущества постоянно обновляется.

Цена лотов, указанная в предложениях, является ориентировочной и может варьироваться в зависимости от структуры сделки, вариантов расчетов и других особенностей.

Не является публичной офертой, определяемой положениями Статьи 437(2) Гражданского кодекса РФ.

источник

Покупка недвижимости под залогом оценивается некоторыми юристами как рискованная операция. Но знание особенностей заключения сделки купли-продажи с собственностью, обремененной банковскими долгами, уменьшит риски и защитит финансы покупателя.

Гарантией возврата ипотечного кредита банку является имущество, переданное в залог. Это может быть квартира, дом, автомобиль, т.е. любая ликвидная движимая или недвижимая собственность. Если заемщик не выполняет обязательств перед кредитором, последний имеет право обратить взыскание на заложенное имущество: продать и возместить потери от выданного кредита.

Залог недвижимости — обременение права собственности, вступает в силу после регистрации в Росреестре. С этого момента владелец объекта теряет возможность распоряжения имуществом в части отчуждения. Но может свободно использовать по назначению: жить вместе с семьей в квартире или коттедже, регистрироваться по месту жительства, ремонтировать жилье.

Стоит ли покупать квартиру в залоге, часто такой вопрос задают потенциальные покупатели. Риелторы отмечают, что почти четверть жилья вторичного рынка отягчено банковскими долгами. И, поскольку деньги продавцу требуются быстро, чтобы погасить задолженность перед кредитором, такие объекты могут продаваться с существенным дисконтом, т.е. скидкой.

Оформление продажи квартиры в залоге у банка осуществляется от имени заемщика, но отличается от традиционной сделки купли-продажи, поскольку требуется письменное согласие банковского учреждения на отчуждение заложенного имущества;

Отметим, что продаваться имущество в банковском залоге может добровольно, от имени заемщика, когда и банк-кредитор, и должник пришли к единому решению об отчуждении объекта и закрытии долга.

Распространенный способ приобретения недвижимости под залогом — путем внесения задолженности за продавца. Часто такую ситуацию можно наблюдать, если стороны будущей сделки «нашли» друг друга самостоятельно. На каком-то этапе выясняется, что квартира — в залоге у банка. Но объект настолько интересен покупателю, что он готов внести остаток по кредиту, и затем переоформить жилье на себя. Это беспроигрышная покупка залоговой недвижимости, безопасность которой гарантируется банком.

Сделки такого рода осуществляются с согласия кредитующей организации и под ее контролем. Порядок таков:

  • покупатель передает необходимую сумму в банк и кредит продавца закрывается;
  • кредитор письменно уведомляет регистрационную службу о погашении обязательства и необходимости вывода объекта из-под залога;
  • заключается договор купли-продажи, право собственности покупателя регистрируется в установленном порядке;
  • если приобретение недвижимости осуществляется за счет кредитных средств — регистрируется новый залог, но уже на покупателя.

При оформлении таких транзакций, есть момент, который «выпадает» из поля зрения банков: передача аванса или задатка. Чтобы избежать мошеннических схем, рекомендуют передавать аванс после выяснения спорных вопросов.

Сделка с недвижимостью под залогом Сбербанка проходят по отработанной банком схеме. Подробнее в статье: Покупка квартиры в залоге Сбербанка в ипотеку Сбербанка

Что же делать заемщикам если решили недвижимость продать, а банк-кредитор не дает согласия? Почти все банки дают такое согласие на отчуждение, но если недвижимость оказалась в залоге АИЖК (Дом.рф), будьте готовы к отказу в продаже, даже письменно написать могут, если требуется. Но практика показала, что возможно пойти на сделку, причем нотариальную и без согласия залогодержателя. Пошагово весь процесс оформления сделки описан в другой статье: Покупка залоговой недвижимости под ипотеку АИЖК .

Покупатель может оформить у того же кредитора займ на покупку недвижимости, находящейся в залоге у банка. Это безрисковый вариант стать собственником понравившегося жилья, но обремененного кредитными обязательствами. Большинство банков для таких заемщиков разрабатывают специальные условия обслуживания: льготный процент по кредиту, небольшой первоначальный взнос, ускоренную процедуру оформления.

Для этого обращаются в аккредитованную компанию, уполномоченную сопровождать подобные сделки. Здесь подробно ознакомят с лотами, выставленными на продажу, проконсультируют о преимуществах и «тонкостях» объектов, тенденциях рынка. Кроме того, ознакомят с копиями документов на приобретаемую недвижимость. Обратившись в агентство-посредник, можно быть уверенным в юридической «чистоте» объекта; задаток можно передавать смело. Но сотрудничество будет сопровождаться уплатой комиссионных посреднику.

Во многих банках действует ипотечная программа «Залоговая недвижимость», направленная на продажу имущества, отягченного долгами или перешедшего в собственность кредитора в результате невыплаченной ипотеки. Чтобы сэкономить на судебных издержках, расходах на оплату исполнительного производства, банк самостоятельно занимается поиском покупателей, оформлением, тщательно следит за снятием обременений.

Покупка недвижимости у банка — наименее рискованная и прозрачная сделка. При оформлении за наличные, происходит максимально быстро и с возможным дисконтом в 5-10%. После оплаты покупки, каких-либо обязательств перед банком не существует. В случае недостаточности денежных средств, можно рассчитывать на ипотечное кредитование на выгодных условиях.

Покупка жилья в новостройках чаще всего оформляется с использованием ипотеки. Это разновидность кредитного договора, согласно которому при неисполнении обязательств заемщиком, залоговая недвижимость переходит в собственность банка, получающему право реализовать ее и покрыть образовавшиеся убытки.

Покупка недвижимости у банка в ипотеку имеет несомненные плюсы:

  • банк предлагает хороший процент за пользование заемными деньгами;
  • готов на длительный срок кредитования и минимальный первоначальный взнос.

Но есть и недостатки. Предложение такого жилья, как правило, ограничено. Проблему выписки ранее проживающих жильцов кредитор старается переложить на покупателя.

Покупка недвижимости под залогом может быть оформлена самостоятельно. Юристы рекомендуют:

  • тщательно ознакомиться с оригиналами документов на приобретаемую собственность;
  • выяснить у продавца наличие письменного разрешения кредитора на продажу, в случае сомнений — самостоятельно обратиться в банк;
  • не торопиться с передачей аванса;
  • в договоре купли-продажи внести конкретные сроки выписки проживающих, передачи ключей от квартиры;
  • причитающиеся денежные средства лучше разместить в арендованной банковской ячейке, доступ к которой продавец получает только после завершения сделки.

Сама процедура оформления сделки приобретения залоговой недвижимости в ипотеку сложная, и конечно же проще, когда банк-залогодержатель и банк покупателя совпадают. Но главным требованием банков, кроме Сбербанка, является наличие первоначального взноса, способного полностью погасить сумму долга продавцов. Сбербанк, пока единственный банк, кто берет на себя риски. И сделка проходит своеобразно. Сначала заводят в существующую ипотеку покупателей, то есть регистрируют ипотеку продавцов еще и на покупателей (должники теперь и продавцы и покупатели), затем после регистрации первого залога, второй этап — снятие обременения (залога) по письму Сбербанка с одновременной регистрацией договора ипотеки. Договор ипотеки регистрируется с представителем Сбербанка, госпошлина — 1000 рублей делится на количество участников договора (например, банк, и два покупателя оплачивают по 334 на каждого).

Для сопровождения сделки лучше обратиться к опытному юристу или получить у него всестороннюю консультацию.

Но бывают ситуации, когда залоговое имущество передается на продажу принудительно. Случается это с недвижимостью, отягченной долгами, когда реструктуризация и отсрочка не привели к желаемым результатам. Тогда, по решению суда, квартира или дом подлежат реализации на открытых торгах.

Что необходимо знать покупателю, рискнувшему приобрести залоговое жилье на аукционе:

  • в квартире могут быть прописаны несовершеннолетние дети, что сразу делает такую сделку продажи незаконной и оспариваемой;
  • исполнительное производство — сложная процедура, в ходе выполнения которой сотрудники банка, службы судебных приставов допускают ошибки, что дает право должнику оспорить принудительную продажу в судебном порядке;
  • чаще всего и банк, и компания-продавец процесс выселения должника перекладывают на покупателя, поэтому надо быть готовым к конфликтным ситуациям;
  • если объект интересен — возможен рост первоначальной стоимости в ходе аукциона.
  • задолженность по коммунальным платежам, всегда выясняйте лично долг продавцов за квартиру или совместно берите справки о задолженности.

Несомненный «плюс» такого варианта покупки — после нескольких безуспешных торгов, первоначальная цена лота существенно снижается.

Покупка недвижимости под залогом требует обратить внимание еще на один момент: в сособственниках или среди зарегистрированных жильцов есть дети, не достигшие совершеннолетия.

Почему так происходит? Приобретение квартиры с использованием материнского капитала требует дальнейшей регистрации детей в качестве собственников жилья, наравне с родителями. Но часто, в качестве источников финансирования, привлекается еще и банковское кредитование. Если заемщик не в состоянии обслуживать долг, казалось бы лучший выход — имущество продать и погасить задолженность перед банком. Сделать это возможно, при условии, что интересы детей не нарушаются.

Перечислим проблемы, которые приходится решать продавцу дополнительно:

  • получить согласие органа опеки и попечительства на продажу залогового имущества;
  • купить или предоставить несовершеннолетним альтернативное жилье, соответствующее по санитарно-гигиеническим и бытовым условиям, площадь которого не менее, чем выделенная на каждого ребенка в отчуждаемой квартире.

Банки конечно предусматривают такие случаи заранее и прежде,чем предоставить доли детям, просят орган опеки в распоряжении написать: «разрешена передача долей , принадлежащих несовершеннолетним в залог банка и разрешено последующее отчуждение».

Безусловно, перечисленные трудности ложатся на продавца. Но их решение потребует времени, что увеличивает сроки заключения договора купли-продажи.

Сложная экономическая ситуация приводит к тому, что в ряде случаев заемщики вынуждены продавать жилье, приобретенное в ипотеку. Как правило, банки не заинтересованы в продаже залоговой недвижимости, и поэтому предлагают различные способы решения проблемы. Но, если бессильны и реструктуризация долга, и рефинансирование через другое банковское учреждение, разумный выход — продать залоговую собственность и рассчитаться с долгами.

источник

В продолжение темы о залоге рассмотрим является ли покупка залогового имущества у банкрота рискованным делом и что происходит с залоговым обременением после реализации имущества банкрота. Покупает ли победитель торгов вместе с лотом дополнительные проблемы? Рассмотрим этот вопрос с точки зрения теории (закона) и сравним теоретические выкладки с суровой реальностью жизни.

Итак, вы купили имущество банкрота и оно находится в залоге у третьего лица. Что же делать с обременением?

Неужели придётся самостоятельно разбираться с залогодержателем? Выходит, что помимо имущества вы купили уйму проблем?

Для начала разберёмся с основными правилами о залоге. Эти правила устанавливаются федеральным законодательством России.

Основные моменты, связанные с судьбой залогового имущества, принадлежащего банкроту, регламентированы статьями 18.1 и 138 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Именно в шестом абзаце ч. 5 ст. 18. Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» указано, что продажа заложенного имущества влечёт за собой прекращение залога. Естественно, имеется ввиду продажа, проведенная по правилам, установленным этим законом.

Таким образом, покупатель, приобретая имущество банкрота на торгах может быть спокоен и не переживать о возможных претензиях кредиторов должника. Риски утраты права собственности здесь отсутствуют.

Однако, всем известно, что в правилах существуют исключения. Есть и в правилах о залоге своя ложка дёгтя.

Возможна ситуация, когда после продажи залогового имущества, залоговые обязательства не прекращаются, а залогодержатель вправе предъявить свои требования к новому собственнику!

Для пытливых умов подскажу, что о возможности наступления подобного упоминается в п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя».

Приведу дословно весь текста данного пункта: «18. Ввиду особенностей банкротства граждан, являющихся индивидуальными предпринимателями, судам необходимо учитывать следующее. Если залогом имущества должника — индивидуального предпринимателя обеспечены требования, не связанные с осуществлением предпринимательской деятельности, и залогодержатель не обращается с заявлением об установлении его требований в деле о банкротстве, эти требования сохраняются и после завершения конкурсного производства. Поскольку предмет залога включается в конкурсную массу, конкурсный управляющий вправе его реализовать в установленном порядке. Однако при продаже предмета залога вследствие сохранения основного обязательства сохраняется и право залога, о чем указывается в условиях проведения открытых торгов с целью информирования потенциальных покупателей данного имущества.»

Другими словами, для того, чтобы залог сохранился после продажи имущества в рамках дела о банкротстве залогодателя необходимо наличие одновременно следующих условий.

Первое. Залогодатель-банкрот-собственник имущества, должен быть индивидуальным предпринимателем. Тут комментировать особо нечего. Покупка имущества у банкротов – юридических лиц или физических лиц не создаст будущему покупателю проблем с залогодержателем-кредитором банкрота.

Второе. Заложенное имущество обеспечивает обязательства, не связанные с осуществлением банкротом предпринимательской деятельности.

К обязательствам, которые не связаны с предпринимательской деятельностью относятся, например, расходы, связанные с содержанием жилого помещения в котором проживает предприниматель и его семья, обязательства платить налоги за недвижимое или недвижимое имущество, находящееся в собственности предпринимателя и которое не участвует в его предпринимательской деятельности.

Также, к подобным обязательствам следует отнести кредитные обязательства, возникшие вследствие получения кредита, на цели, не связанные с предпринимательской деятельностью, например, ипотечные кредиты, потребительские кредиты, автокредиты.

Третье. Залогодержатель не обратился с заявлением об установлении его требований в деле о банкротстве.

Наличие одновременно всех трёх вышеуказанных признаков даёт право залогодержателю предъявлять претензии к новому собственнику об обращении взыскания на предмет залога для удовлетворения своих требований.

источник

Как поэтапно провести покупку недвижимости, находящейся в залоге у банка с минимальными рисками для покупателя.

Спасибо за ответ. Светлана

Здравствуйте. Если банк не даст согласие на продажу, то никак. В этом случае с Вас продавец потребуют предоплату, чтобы погасить кредит, т.е. Вы отдадите деньги в обмен на это ничего не получив. Понятно, что потом можно судиться, но это Вам не нужно. Как вариан могу предложить выкупить у банка право требования, в этом случае Вы становитесь на место банка, к Вам же переходят права залогодержателя. И Вы соответственно по соглашению с продавцом можете погасить его долг путем перехода права собственности на данную квартиру к Вам.

Статья 354. ГК РФ Передача прав и обязанностей по договору залога
(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ)
1. Залогодержатель без согласия залогодателя вправе передать свои права и обязанности по договору залога другому лицу с соблюдением правил, установленных главой 24 настоящего Кодекса.
2. Передача залогодержателем своих прав и обязанностей по договору залога другому лицу допускается при условии одновременной уступки тому же лицу права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом. Если иное не предусмотрено законом, при несоблюдении указанного условия залог прекращается.

2. Далее заключаете предварительный договор купли-продажи, в котором указываете первый платеж, равный сумме остатка (см.п.1).
Мысовский Виталий

Виталий это уже не будет предварительным договором. ВС РФ недавно высказал свою позицию по подобным договорам.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 декабря 2015 г. N 5-КГ15-165
В силу пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Поэтому, по мнению судов обеих инстанций, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.
Однако данный вывод суда сделан без учета того, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, данный договор должен быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Поэтому заключенные между сторонами договоры от 7 апреля и 28 июля 2006 года, поименованные предварительными договорами купли-продажи машиноместа, не являлись предварительными договорами по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в соответствии с условиями данных договоров стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договоры купли-продажи машиномест, но и обязанность истицы по их оплате путем приобретения векселей указанных ответчиком эмитентов, то есть произвести предварительную оплату основного договора купли-продажи, что было исполнено истицей надлежащим образом в полном объеме. В связи с этим ответчику надлежало принять векселя в качестве оплаты по договорам долевого участия в строительстве.

Определение Верховного Суда РФ от 10.11.2015 N 78-КГ15-29
Требование: Об обязании заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка на условиях предварительного договора, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа, компенсации морального вреда.
Обстоятельства: В адрес истцов было направлено уведомление о прекращении действия предварительного договора, денежные средства, полученные ответчиком, были возвращены истцам.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, поскольку заключенный между сторонами договор, поименованный предварительным договором купли-продажи, не являлся предварительным договором по смыслу статьи 429 ГК РФ, что судом учтено не было и повлекло за собой неправильную квалификацию возникших отношений между сторонами и, соответственно, неправильное применение норм права.

источник

Наступление последствий при продаже заложенного имущества

Вы заключили договор купли-продажи имущества, которое находится в залоге в качестве обеспечения обязательств по кредитному договору? Банк узнал о заключении данного договора купли-продажи? Что теперь будет делать Банк? И что теперь делать Вам?

Для начала необходимо подробно изучить условия заключённого договора залога.

Указано ли там Ваше самостоятельное право на оформление договора купли-продажи заложенного имущества или по условиям договора для этого требуется согласие банка на продажу, как залогодержателя.

Нормами гражданского законодательства Российской Федерации предусмотрено, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Обратите внимание на указанную оговорку: «Если иное…».

Вышеуказанная правовая норма отсылает нас на статью 357 Гражданского кодекса Российской Федерации и предусматривает, что залогом товаров в обороте признается залог товаров с оставлением их у залогодателя и с предоставлением залогодателю права изменять состав и натуральную форму заложенного имущества (товарных запасов, сырья, материалов, полуфабрикатов, готовой продукции и т.п.) при условии, что их общая стоимость не становится меньше указанной в договоре о залоге.

А теперь ещё раз подробно изучите свой договор залога на предмет необходимости или обязанности получения согласия банка (залогодержателя) на продажу заложенного имущества.

Действующим законодательством Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Также закреплено, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент:

вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара;

предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара.

Таким образом, закон не запрещает собственнику заложенного имущества отчуждать его третьим лицам, предусматривая лишь обязанность получить согласие залогодержателя на совершение соответствующей сделки.

Анализируя статью 346 ГК РФ во взаимосвязи со статьёй 351 ГК РФ, становится, очевидно, что залогодатель вправе отчуждать предмет залога другому лицу только с согласия залогодержателя, если иное не установлено законом, договором или не вытекает из существа залога.

При этом изучая основания признания сделок недействительными, можно прийти к выводу, что факт отчуждения заложенного имущества без согласия залогодержателя не свидетельствует о ничтожности сделки.

Так как в случае отчуждения обремененного залогом имущества третьему лицу, последнее становится на место прежнего залогодателя и, в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства, на предмет залога обращается взыскание по общим правилам.

Следовательно, не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, которое приобретено по возмездной сделке у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога.

Учитывая разъяснения Пленума Верховного суда Российской Федерации в случае, когда для распоряжения заложенным движимым имуществом требовалось согласие залогодержателя, сделка залогодателя по распоряжению предметом залога, совершенная без согласия залогодержателя после заключения договора о залоге, не может быть оспорена последним.

Что касается недвижимого имущества, то действия по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя после заключения договора ипотеки (за исключением сделок по отчуждению заложенного имущества, а также последующих договоров об ипотеке, заключенных, несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке), не могут быть оспорены последним.

Однако, учитывая нормы Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» о последствиях нарушения правил отчуждения заложенного имущества и условия оформления последующей ипотеки, при которых она допускается, отдельные сделки с заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя, могут быть признаны недействительными по иску залогодержателя.

Таким образом, отвечая на вопрос возможно ли сделку купли-продажи заложенного имущества, совершённую без согласия залогодержателя признать недействительной, можно ответить так: указанная сделка не может быть признана залогодержателем недействительной (за исключением вышеуказанного абзаца), поскольку в данной ситуации залогодержатель праве лишь предъявить требования о досрочном исполнении кредитного обязательства, обеспеченного залогом, и обратить взыскание на сам предмет залога.

Мы защитим Ваши права!

Цены на услуги юристов и адвокатов зависят от задач.

Звоните прямо сейчас! Поможем!

источник

По мнению риелторов, в последние годы повысился спрос на покупку залоговой недвижимости.

Возможно, эта тенденция сохранится и в будущем, учитывая тот факт, что всё больше людей приобретают ипотечное жильё.

Некоторые из заёмщиков, не справляясь со своими долговыми обязательствами, вынуждены продавать кредитную недвижимость. В некоторых случаях покупка такого жилья может оказаться весьма выгодным приобретением.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84 . Это быстро и бесплатно !

Следует только знать обо всех нюансах проведения такой сделки и свести к минимуму все риски.

Покупка квартиры с обременением отличается от приобретения свободной недвижимости.

Что нужно знать покупателю жилплощади, находящейся в залоге у банка?

Большинство банков хранит у себя оригиналы правоустанавливающих документов на залоговый объект.

Это влечёт за собой определённые трудности для потенциального покупателя, который при подписании предварительного договора не может получить на руки документы на недвижимость (даже под гарантию задатка) и ознакомиться с ними основательно.

В этом случае риск для покупателя в том, что продавец может одновременно взять несколько задатков от разных лиц. Недвижимость остаётся в залоге у банка до полного погашения кредита. Продать и, соответственно, купить жильё с обременением можно только с согласия банка.

Залоговую недвижимость можно приобрести с участием банка и купить непосредственно у заёмщика.

Наиболее безопасный вариант приобретения залоговой недвижимости – покупка квартиры с участием кредитора. В этом случае банк (с помощью аккредитованного риелтора) сопровождает всю процедуру купли-продажи. Покупатель может выбрать один из вариантов оформления сделки.

Купить квартиру, выплатив за продавца оставшуюся часть долга

После закрытия кредита банк выдаёт нотариусу справку об отсутствии задолженности по кредиту, недвижимость выводится из реестра ипотеки, с неё снимается обременение.

Далее составляется договор купли-продажи, происходит полный расчёт, к покупателю переходит право собственности на жилплощадь.

Важно! Банк обеспечивает безопасность такой сделки, предоставляя в качестве гарантии сохранения средств покупателя банковскую ячейку.

Приобрести залоговую недвижимость в кредит

Это значит, что для приобретения данной недвижимости покупатель берёт кредит в этом же банке и сам становится заёмщиком. Зачастую банки даже предлагают специальные программы для таких покупателей на льготных условиях: сниженные процентные ставки, минимальный аванс и ускоренную процедуру оформления сделки.

Можно выкупить недвижимость у банка на открытом аукционе. В этом случае существует реальная возможность приобрести квартиру по цене, ниже рыночной, так как данная недвижимость была изъята принудительно у заёмщика, а банк самостоятельно назначает стартовую цену. Узнать о торгах можно на сайтах банков, из специализированных газет и журналов.

Есть риск, что бывший заёмщик оспорит решение суда и правомерность сделки.

Купить залоговую недвижимость можно непосредственно у заёмщика без участия банка, но с согласия кредитора на продажу.

В этом случае покупатель платит за квартиру полную стоимость.

Из этой суммы заёмщик погашает задолженность банку, закрывает кредит. Далее с квартиры снимается обременение, затем следует её переоформление на нового собственника.

Внимание! Следует быть очень осторожным при совершении подобной сделки. Если аванс вносится до момента вывода квартиры из-под залога, то покупатель может лишиться своих средств. Доказать что-либо суду будет очень сложно, так как вся процедура проводилась без участия банка.

Существует также второй вариант: покупка не самой квартиры, а долга. Это значит, что покупатель приобретает жильё вместе с ипотечным обременением. Такая сделка называется «переуступкой долга». Её инициатор, то есть заёмщик, продаёт свои кредитные обязательства и право собственности на жильё за определённую компенсацию.

Чтобы избежать обмана, стоит учесть несколько рекомендаций.

Тщательно изучите все оригиналы документов продавца. Посетите банк и получите согласие кредитора на совершение сделки. Ни в коем случае не соглашайтесь на внесение предоплаты.

Лучше купите квартиру с обременением, а потом выплатите остаток долга банку.

Для произведения расчётов арендуйте две банковские ячейки: для продавца и для банка.

В ячейку для финансового учреждения закладываются деньги, предназначенные для погашения задолженности.

Доступ к ячейкам обе стороны получат только после регистрации прав собственности в пользу покупателя.

Что касается рисков, то они существуют всегда, даже при покупке свободного жилья, не отягощённого обременением. В случае покупки залоговой недвижимости риски немного увеличиваются.

Ранее уже говорилось о том, что самой безопасной является сделка с участием банка. Однако и здесь покупателя может ожидать «подводный камушек» в лице бывшего владельца, который попытается оспорить решение суда по разным причинам (к примеру, невыгодные условия сделки и др.). Как предусмотреть подобные казусы?

Существуют также определённые риски при реализации недвижимости с торгов. Бывший собственник может предъявить разные претензии банку, вплоть до несоответствия условий квартиры параметрам, закреплённым в договоре.

Но чаще всего можно столкнуться с тем, что в квартире оказывается прописанным несовершеннолетний ребёнок.

Обычно в таких случаях недвижимость не выставляется на торги.

Но бывает, что родители малыша не оформили его регистрацию в квартире, тем не менее, ребёнок оказывается в ней прописан автоматически вслед за матерью.

Самостоятельно узнать об этом покупателю вряд ли удастся.

Лучше всего нанять специалиста, который сможет досконально проверить всю информацию, касающуюся всех собственников жилья.

В целом продажу залоговой квартиры потенциально можно считать выгодным предприятием для всех участников сделки.

Банк получает свои деньги, возможно, с процентами, и может воспользоваться ими для проведения дальнейших финансовых операций. Продавец избавляется от обременяющих его долговых обязательств и становится финансово независимым.

Покупатель приобретает желаемую квартиру, возможно, с определённой скидкой либо в кредит на льготных условиях, становясь при этом заёмщиком банка.

Зачем же игнорировать потенциально выгодную сделку?

Важно только не забывать про риски и обязательно их предусмотреть.

Помните, что грамотное планирование и тщательная подготовка сделки с учётом всех рисков поможет избежать неприятных моментов, связанных с покупкой залоговой недвижимости.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-58-40 (Санкт-Петербург)

источник

Существует мнение, что покупка залогового имущества сопровождается существенной выгодой: покупатель может прилично сэкономить при покупке имущества, аналогичного рыночному, но при существенно более низкой цене. Однако на практике все оказывается несколько иначе: цена на залоговое имущество зачастую нисколько не ниже среднерыночной, а количество нюансов, связанных с приобретением залогового имущества, часто пресекает всякое желание покупать такое имущество.

В редакции портала DOLGI.RU поговорили с экспертом о том, что же представляет собой процедура покупки залогового имущества и стоит ли ввязываться в данную авантюру. Экспертом выступила кандидат юридических наук, управляющий партнер АНО «Центрюргорстрой» Юлия Вербицкая.

Что такое залоговое имущество и в чем его отличие от обычного имущества?

Залоговое имущество – это имущество, как правило, недвижимое, принадлежащее должнику банка и переданное по договору залога (ипотеки) банку в качестве гарантии исполнения должником своих обязательств по возврату долга.

Помимо недвижимого имущества в качестве залога могут передаваться транспортные средства, права требования, предметы искусства и прочие вещи и права, имеющие имущественную ценность, однако в российской правовой систем, в отличие от Запада и Америки, практика передачи в залог данных видов имущества не очень распространена.

В случае, если должник все же не рассчитывается по своим обязательствам, у банка возникает право организовать его продажу, как правило, на конкурсе (аукционе).

Основное качество, которое делает залоговое имущество интересным для покупателя – его цена, которая может быть существенно ниже рынка. Дисконт может достигать 40% (иногда, в случае особых сложностей и наличия дополнительных обременений, дисконт может быть значительно увеличен) от рыночной стоимости

По своим физическим и юридическим характеристикам от прочего имущества залоговое имущество не отличается, за исключением самой распространенной проблемы: проживания в этой недвижимости должника и членов его семьи.

В качестве особого риска – возможность должника оспаривать договор залога и, соответственно, сам статус имущества как заложенного, но об этом – ниже.

Существует мнение, что покупка залогового имущества сопровождается существенной выгодой: покупатель может прилично сэкономить при покупке имущества, аналогичного рыночному, но при существенно более низкой цене. Однако на практике все оказывается несколько иначе: цена на залоговое имущество зачастую нисколько не ниже среднерыночной, а количество нюансов, связанных с приобретением залогового имущества, часто пресекает всякое желание покупать такое имущество.

Где можно найти и приобрести залоговое имущество?

Площадок, где реализуется залоговое имущество довольно много. Это, например, электронная аукционная площадка zalog.lot-online.ru, объединяющая предложения целого ряда банков (от Сбербанка до Газпромбанка), интернет-портал zalog24.ru, либо профильные, например ООО «Аукцион», организованное Сбербанком со 100% специально для целей реализации залогов: sberbank.ru или же ОАО «Российский аукционный дом».

Перед тем, как определиться с какой Вы будете работать, Вам необходимо будет изучить их условия, выбрать наиболее подходящие для Вас и пройти соответствующую регистрацию.

Какие риски сопутствуют покупке залогового имущества?

Основной и главный риск – наличие интереса прежнего собственника – залогодателя. Как показывает практика, залогодатели, передавшие имущество в залог и получившие под данное имущество кредит в последующем бывают весьма изобретательны.

Нередки случае попыток оспорить договор залога (кредитный договор, как правило, не оспаривает никто, поскольку денежные средства по нему переданы в абсолютном большинстве случаев). При этом в качестве причин могут быть приведены: факт отсутствия согласия супруга/супруги на заключение договора залога, наличие прав и законных интересов третьих лиц и прочее — практически все основания, предусмотренные гражданским кодексом для недействительности сделок.

Защита от этих рисков – проверка всех документов, в том числе правоустанавливающих и предшествующих договору залога имущества.

Разбираемся вместе с психотерапевтом, как выбраться из сложной финансовой ситуации

В чем особенности продажи залогового имущества?

Главная особенность — наличие двух категорий сделок (условных, конечно).

Первая категория – это совершение сделки по реализации залогового имущества с согласия должника. В этом случае добросовестный кредитор, понимает, что он не может своевременно рассчитаться по долгам, и желает сохранить остаток денежных средств в случае, если стоимость имущества выше остатка невыплаченного кредита. Сделка по реализации заложенного имущества в данном конкретном случае может осуществляться на внеконкурсной основе. С точки зрения последующих рисков данный вид сделки намного безопаснее по причине наличия документов, подтверждающих надлежащее уведомление и согласие всех лиц, включая собственника – должника.

Вторая категория сделок – сделки, совершенные без согласия собственника – кредитора. Как правило, распоряжение имуществом должника в этом случае осуществляется на основании решения суда, вступившего в законную силу, об изъятии данного имущества или обращении на него взыскания. В большинстве случаев последующая реализация залогового имущества будет производиться на конкурсной основе приставами либо на специальных электронных площадках. При этом существуют риски оспаривания со стороны собственника–кредитора как самих судебных актов об обращении взыскания на имущество, так и последующей процедуры торгов.

Какие обязательства возникают у покупателя залогового имущества?

Основное обязательство – оплатить приобретенное залоговое имущество в сроки и в порядке, предусмотренном договором. В случае неисполнения этого обязательства сделка может быть признана недействительной/незаключенной.

В чем преимущество покупки залогового имущества в сравнении с обычным имуществом?

Низкая стоимость. Дисконт по данным сделкам может достигать 40 и более процентов от рыночной стоимости актива.

Относительным преимуществом также является надлежащим образом проверенный банком пакет документов при совершении первичной сделки – договора залога. Однако последующее распоряжение имуществом будет в значительной мере защищено, если прежний собственник–должник даст письменное согласие на совершение сделки.

Премьер России Дмитрий Медведев утвердил план по реализации «регуляторной гильотины», сообщила пресс-служба правительства РФ.

На какие юридические тонкости нужно обратить внимание при покупке залогового имущества?
Первое и самое важное: имеется ли согласие прежнего собственника–кредитора на совершение данной сделки. Если да, то при надлежащем соблюдении процедуры торгов и оформления с последующей регистрацией Вашего права собственности на недвижимое имущество – данную категорию сделок можно считать практически безрисковой для Вас как для покупателя.

Если же согласие от прежнего собственника на изъятие данного имущества отсутствует, то первое, что Вам надлежит проверить: свободно ли передаваемое Вам имущество физически. Если да – то Вам следует перейти к изучению документов. Если же нет, то следует поинтересоваться у проживающих прежних собственников о том, известно ли им о факте отчуждения данного имущества банком и каково их отношение. Подобный подход поможет Вам оценить риски последующего оспаривания Вашего права.
Вторым шагом является проверка документов. Особое внимание следует уделить наличию уведомления прежнего собственника о факте обращения взыскания на его имущество, о принятых судебных актах, о дате предстоящих торгов и прочее. Также следует уделить внимание документам–основаниям, т.е. как возникла собственность у первоначального собственника–должника, наличию согласия супруги как на приобретение, так и на передачу данного имущества в залог. Для проведения такой работы рекомендуется привлечь компетентного юриста, поскольку проверка истории недвижимости требует определенных юридических навыков.

Как максимально обезопасить сделку купли-продажи залогового имущества?

В первую очередь получить согласие прежнего собственника–залогодателя на совершение данной сделки в письменной форме. Это может быть согласие в простой письменной или нотариальной форме либо договор купли-продажи имущества, заключаемый напрямую между прежним собственником и новым, содержащий пункт о первоочередном погашении банку его требований.

Если такого согласия нет – привлеките специалиста для юридической оценки документов, поскольку при признании данной сделки недействительной, Вы можете лишиться не только приобретенного Вами имущества, но и денежных средств.

Беседовал Дмитрий Нечетов

Мнение эксперта может не совпадать с позицией редакции

Если вы понимаете, что вашей потребностью является благотворительная помощь, то обратите внимание на эту статью. К вам обратились за помощью те, кто без вашего участия может лишиться увлекательного дела. Многие дети, мальчишки и девчонки, мечтают стать пилотами на трассе. Они ходят на занятия, где под руководством опытного тренера изучают приемы скоростного вождения. Только постоянные упражнения позволяют правильно обгонять, выстраивать траекторию и выбирать скорость. В основе победы на трассе лежит хорошая квалификация. И, конечно, профессиональный карт. Дети, которые занимаются в кружках, полностью зависят от взрослых, потому что отсутствие денег и сломанные запчасти не позволяют участвовать в соревнованиях. Сколько удовольствия и новых ощущений испытывают ребята, когда они попадают за руль и начинают управлять машиной. Может быть, именно в таком кружке растут не только чемпионы России, но даже будущие чемпионы мира в этом виде спорта?! Вы можете помочь детской секции картинга, которая находится в городе Сызрань. У них в настоящее время просто бедственное положение. Все держится на энтузиазме руководителя: Краснова Сергея. Прочитайте моё письмо и посмотрите фотографии. Обратите внимание на то, с каким увлечением работают мои воспитанники. Они любят этот развивающий вид спорта и очень хотят продолжать обучение. Обращаюсь к вам с просьбой помочь выжить секции картинга в городе Сызрани. Раньше в городе было ДВЕ станции юных техников, и в каждой была секция картинга. Картинг был ещё и во Дворце пионеров. Сейчас в городе нет ни одной стации, и кружок во Дворце пионеров тоже уничтожили. Закрыли — не поворачивается сказать, просто уничтожили! Мы боролись, писали письма, везде ответ у них один. Лет пять тому назад я ездил к губернатору Самарской области на прием. Он не принял, а приняла меня заместитель. Вот после этого нам дали помещение, где мы и базировались. У нас очень много детей хотят заниматься картингом, но очень плохая материальная часть не позволяет набирать детей. Да и большая часть картингов требует ремонта. Вот в таком положении находится наш кружок. Мы обращались и к мэру города Сызрань за помощью. Второй год ждем помощи. Решили обратиться через интернет к вам за помощью. Связаться со мной,АДРЕС ДЛЯ ПОСЫЛОК ,446012 Самарская обл.г.Сызрань,ул.Новосибирская 47,ПОСЫЛКУ МОЖНО ОТПРАВИТЬ ДЕЛОВЫМИ ЛИНИЯМИ,данные мои там забиты,связаться можно через соцсети СЕРГЕЙ ИВАНОВИЧ КРАСНОВ.или пишите на почту xxUbahbi4xx@yandex.ru Всегда, находясь на волне успеха, надо творить дела милосердия, подавать милостыню. А если Господь помогает в тяжелых обстоятельствах, то не забывать после о благодарности. Тогда и Он не забудет о ваших нуждах.

Использование материалов, опубликованных на сайте www.dolgi.ru допускается только с письменного разрешения правообладателя и с обязательной прямой гиперссылкой на страницу, с которой материал заимствован. Гиперссылка должна размещаться непосредственно в тексте, воспроизводящим оригинальный материал dolgi.ru до или после цитируемого блока.

Подписаться на рассылку новостей:

На ваш Email выслано письмо

Свидетельство о регистрации СМИ
ЭЛ № ФС 77 — 62633 от 10.08.2015
ИНН: 7716796611
КПП: 771601001

Редакция ООО «НОВОЕ ВРЕМЯ»
Москва, Раушская набережная, 4/5 стр 1
телефон: +7 (499) 372-80-08
отдел по работе с клиентами:
+7 (499) 372-81-00
Бесплатный звонок по России:
8 800 775-45-45
info@dolgi.ru
Обратная связь
© 2015 «Долги.ру»

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор).

источник

Фотографии Адрес объекта Тип объекта Площадь Стоимость Куратор проекта Контактные данные